中国经济网北京10月27日讯（记者 李方） 在上海江湾，为市10栋雅致的场注小高层解决了复旦大学教师住房的“急难愁盼”；在北京瀛海 ，3000套体量的入新篮球投注加时赛算不算下半场【Aurl:www.8233066.com】送888元大社区配备了完善的生活设施与丰富的社群活动……保障性租赁住房正在成为解决大城市住房突出问题的有效思路。10月26日  ，活力第五届领航·住房租赁产业国际论坛在京举行，保租百亿会上发布了《逻辑换轨与策略重铸：2023 中国住房租赁市场资产管理洞察报告》，规模探讨住房租赁市场的将超高质量发展之路 。

　　“十四五”期间 ，为市我国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间） 。场注ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，入新各地保障性租赁租房筹建迈入攻坚之年，活力迎来了量与质的保租百亿篮球投注加时赛算不算下半场【Aurl:www.8233066.com】送888元双进阶 。“不仅是规模筹建速度加快 ，更值得关注的将超是保障性租赁住房公募REITs跑通 、规模持续扩大，为市为市场注入了新的活力 ，进而驱动住房租赁行业整体从开发逻辑向不动产金融逻辑转变，为新市民 、青年人提供更多优质产品。”

　　保租房公募REITs规模将超百亿

　　去年8月，华润有巢等首批四只保障性租赁住房公募REITs集中上市 。据报告统计，目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs达7只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将超百亿。

　　报告指出，现行住房租赁市场主体多持“开发逻辑”，即以资产的建设和运营为中心的短周期交易。而保障性租赁住房公募REITs，则可以帮助住房租赁市场主体回收部分资金、降低融资成本，进而扩募、再投资 ，形成稳健 、长周期的循环 。在这个新的框架下
，租赁住房被视为投资组合标的，其考量指标从单纯的盈利能力扩展成为净营运收入（NOI） 、物业净收入（NPI）及资本化率（Cap Rate）等资产管理的目标。

　　赵然解释称，“我国住房租赁市场发展历史较短
，多数市场主体持有的仍然是单体盈利、获利售出的‘开发逻辑’。而在不动产金融逻辑的框架下 ，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资、扩大租赁住房和管理规模，最终建立一个完整的租赁住房资产管理闭环，将变得越来越重要。”

　　相应地，市场主体所需要具备的能力组合也在发生变化 。报告分析 ，开发逻辑下定位改造 、运营管理是市场主体的“护城河” 。在不动产金融框架下，资产培育 、REITs发行、扩募调整等立足于资产全生命周期管理的能力将得到凸显。

　　市场主体需重筑护城河

　　对于住房租赁行业的投资机构而言 ，报告认为其资产管理能力不仅直接关联到短期的经济回报 ，在更深层次也是实现长期投资战略和持续提升资产价值的关键。

　　报告指出，相较于开发逻辑框架
 ，不动产金融逻辑更强调对资产“全生命周期”的管理，即涉及底层资产识别、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。

　　对此，赵然表示：“投资机构需要一直提醒自身 ，住房租赁是微利行业
，利润是‘抠’出来的。必须看得更全
 、更长、更细，以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素 。”

　　对品牌运营商来说，则需要更加注重净利润最大化和品牌价值塑造。报告表示 ，在租赁住房资产管理的全生命周期中 ，品牌运营商的业务边界清晰
，即不断地降本增效，一方面创新业务提升溢价上线，另一方面精细化运营控制成本下线 。

　　在不动产金融的视野中，资本性支出与运营支出是截然不同的概念。报告提示，品牌运营商在管理过程中需要动态平衡两种支出的关系 。人房比、能源及物业在开发逻辑下常常被笼统归为“成本中心” ，而未能给予细致的效率考察。实际上，如果拉长资产管理的视线，以建筑能效为例，“投资于节能技术和绿色建筑材料虽然可能会增加初始的资本支出 ，但长期来看它们可以为企业带来显著的运营成本节省”。

　　“从开发逻辑到不动产金融逻辑，其本质是一系列评价标准与规则变了
。”赵然表示
，无论是投资机构还是品牌运营商 ，都到了重铸战略、重筑护城河的时刻。